El Santo Grial de los inversionistas inmobiliarios: máxima rentabilidad con mínimo riesgo. ¿Realidad o mito?
Empecemos por definir: ¿qué entendemos por rentabilidad?
Es el premio o la “renta” que nos dará un proyecto inmobiliario por colocar nuestro dinero en él. Es el resultado de tener nuestro dinero “trabajando” en algún lugar.
Esto implica “ceder” nuestro capital para que “produzca” en un lugar que estará más o menos lejos de nosotros (ya hablaremos en otro momento de los modelos de inversión inmobiliaria). Pero hasta ahora partimos de la base de que quien va a “poner a trabajar” nuestro dinero no somos directamente nosotros, sino un tercero.
Pero… pero…
¿Y si algo sale mal?
A eso es justo a lo que llamamos riesgo, y el concepto es muy sencillo de entender porque, típicamente, un riesgo nos genera algo en el estómago: una especie de vacío, esa sensación de vértigo que nos provoca la simple idea de no obtener lo prometido o, peor aún, perder nuestro capital invertido.
Creo que hasta aquí todo es claro. Entonces:
La rentabilidad es lo que “produce” mi capital cuando está trabajando en un proyecto inmobiliario, y el riesgo es la posibilidad de que algo salga mal y pierda la rentabilidad o, peor aún, mi capital invertido.
Hasta aquí nada nuevo… No tan rápido.
¿Qué pasaría si te dijera que un principio básico de evaluación de proyectos es que justamente la rentabilidad debe ir ajustada al riesgo?
Sí, debe existir una relación directa entre el nivel de riesgo que asumo en un proyecto y la rentabilidad que potencialmente me dará. Es decir, a mayor riesgo, mayor rentabilidad.
Muy sencillo en realidad. Esto quiere decir que si me ofrecen una inversión muy rentable y muy segura, lo más probable es que no sea verdadera.
A menos que…
A menos que los riesgos de esa inversión estén gestionados.
Ahora sí encontramos el Santo Grial.
Las inversiones siempre, siempre tienen riesgos.
Su misma naturaleza implica que los tengan. Nuestro dinero “sale a trabajar” por nosotros. Algo le podría pasar en el camino, durante el trabajo o de regreso a casa. Es parte de la vida.
Entonces, ¿guardamos el dinero en el colchón? ¿Somos sobreprotectores con nuestro dinero sacrificando la rentabilidad?
No necesariamente. Lo que necesitamos hacer es simplemente aprender a trabajar con los riesgos de una inversión inmobiliaria.
Si llegaste hasta aquí, es porque realmente te interesa el tema. Así que te diré, a grandes rasgos, cuáles son los principales riesgos en inversiones inmobiliarias.
Esto en sí es toda una especialidad, así que próximamente saldrá mi Guía de Gestión de Riesgos Inmobiliarios para Inversionistas, la cual estará disponible únicamente para los suscriptores de pago de este Newsletter. Recuerda que puedes suscribirte en cualquier momento.
Pero bueno, aquí tienes un extracto de esta guía.
Los riesgos en inversiones inmobiliarias se dividen principalmente en:
1. Riesgos del desarrollador
Cuando invertimos en desarrollo inmobiliario, estamos cediendo momentáneamente nuestro capital a instituciones y personas detrás de esas instituciones.
Esto es MUY importante. No hay forma de salir bien librado de una sociedad con personas que han demostrado falta de ética o que no tienen la experiencia necesaria para administrar esos recursos. No minimices esto.
2. Riesgos del proyecto
Estos son muy amplios, pero básicamente tienen que ver con:
- Riesgos de mercado: ciclos económicos y políticos, volumen de la demanda y los competidores (oferta) en el mercado en el momento en que saldrá el producto inmobiliario. Además, que exista una fuerza de ventas con experiencia en la plaza.
- Riesgos normativos: apego a las normas y reglamentos, que lo que se pretende desarrollar sea viable y esté dentro de los usos permitidos, que la autoridad tenga la factibilidad de otorgar servicios, entre otras cosas.
- Riesgos legales: que la tierra haya sido adquirida correctamente, que no haya juicios pendientes, gravámenes o algún otro problema legal.
- Riesgos técnicos: que las características del suelo y del contexto en general permitan el desarrollo, que el constructor tenga experiencia y que la empresa tenga en regla todo lo referente a sus trabajadores (podría escribir un libro solo sobre este punto).
- Riesgos financieros: que la estructura de capital sea la adecuada, que no esté sobreapalancada, que el modelo financiero haya sido realizado de manera cuidadosa y que las rentabilidades prometidas consideren escenarios conservadores y no “números alegres”.
3. Riesgos de la entrada a la inversión
¿Cuál es el vehículo de inversión? ¿Empresa o fideicomiso? ¿Qué tipo de inversión se hará?
¿Entras como socio o firmas un contrato de inversión?
Cada modelo tiene sus propios riesgos.
4. Riesgos de la salida de la inversión
¿Cómo, cuándo y dónde vas a retirar tus rendimientos? ¿Cuál es la estrategia fiscal que deberás seguir para el pago de tus obligaciones? Entre otras cosas.
Como puedes ver, los riesgos en las inversiones inmobiliarias son muchos. Aquí solo te presento algunos de los más relevantes.
La idea no es desmotivarte a invertir. Lo que deseo es que lo hagas con los ojos abiertos.
Que el conocimiento te permita tomar las mejores oportunidades y que eso te sirva para que tu patrimonio sea como siempre lo has deseado.
Lo más importante, y con esto cierro este post:
La rentabilidad siempre está directamente relacionada con el riesgo.
Y la única manera de invertir de manera segura es entendiendo los riesgos, y el plan para gestionarlos.
Esto te permitirá beneficiarte de las mejores oportunidades de rentabilidad con el nivel de riesgo con el que te sientas seguro.
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